Historischer Preisverfall
Die Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt sind so stark gefallen wie seit 60 Jahren nicht mehr: Wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) mitteilte, sind Eigentumswohnung 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser 20,1 Prozent billiger. „Dieser Preisverfall im bundesdeutschen Durchschnitt spiegelt sich nicht im Freiburger Immobilienmarkt wieder – zumindest in den einzelnen Teilmärkten gibt es deutliche Unterschiede“, betonte Bürgermeister Martin Haag.
Im Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses finden sich nicht nur bundesweite Trends, sondern auch die spezifischen Entwicklungen auf dem Freiburger Markt. So ging 2023 Anzahl der Transaktionen um acht Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Während im 2021 noch der höchste Geldumsatz aller Zeiten ermittelt wurde, war es 2023 rund 39 Prozent weniger.
Insgesamt wurden 2023 nur zwölf Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser im gesamten Stadtgebiet gehandelt, deren Auswertung keine belastbaren Ergebnisse lieferte. Der Gutachterausschuss hat bei Bauplätzen für eine mehrgeschossige Bauweise mit und ohne gewerblichen Anteil keinen Kauf verzeichnet.
Im Neubau wurde bei Einfamilienhäusern (Reihenendhäuser, Reihenmittelhäuser, Doppelhaushälften) ein Kauf registriert.
Bei Häusern in Villenlage (1A-Wohnlage) lag der Quadratmeterpreis pro Wohnfläche bei rund 8.060 Euro. Die „durchschnittliche“ Villa kostete 1,86 Millionen Euro, hat 861 qm Grundstücksfläche und 227 qm Wohnfläche. Insgesamt wertete der Gutachterausschuss zehn Käufe aus.
Freistehende gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten bei 768 qm Grundstücksgröße und 146 qm Wohnfläche durchschnittlich rund 755.000 Euro: das sind rund 5.390 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, bei 25 ausgewerteten Käufen.
Gebrauchte Reihenendhäuser und Doppelhaushälften (circa 141 qm Wohnfläche, circa 340 qm Grundstückgröße) lagen bei rund 682.000 Euro, kosteten also rund 5.130 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Insgesamt hat der Bericht 48 Käufe ausgewertet.
2023 wurden insgesamt 140 (2022: 167) Ein- und Zweifamilienwohnhäuser und 72 (2022: 60) Mehrfamilienhäuser verkauft. Den größten Anteil hat der Teilmarkt für Wohnungs- und Teileigentum. Es wurden 32 (2022: 113) Neubauwohnungen veräußert – darunter gab es (wie schon 2022 und 2021) keine Wohnungen speziell für Studierende im Volleigentum. Im Stadtgebiet lag der durchschnittliche Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche im Erstverkauf (ohne Tuniberggemarkungen und Hochdorf) bei 7.172 Euro. Diese hängen allerdings stark vom Stadtteil ab.
Bis 2009 lagen 85 Prozent der Käufe im Erstverkauf bei einem Wert von 3.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Seit 2016 gab es keinen einzigen Verkauf mehr in diesem Preissegment. 50 Prozent der Verkäufe lagen 2023 bei über 6.500 Euro pro qm Wohnfläche; 2022 waren es in diesem Segment 77 Prozent aller Käufe.
Im Wiederverkauf, also bei gebrauchten Wohnungen im Stadtgebiet von Freiburg (ohne Tuniberggemarkungen und Hochdorf) wurden durchschnittlich rund 4.760 Euro (2022: rund 5.240 Euro) je Quadratmeter Wohnfläche erzielt. Auch hier gab es große Unterschiede von Stadtteil zu Stadtteil.
„Insgesamt lässt sich festhalten, dass die Entwicklung von Wohnbau zwar immer noch eine politische Herausforderung ist, wir aber mit viel Druck an neuen Gebieten arbeiten, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und so den Wohnungsmarkt zu entlasten“, so Bürgermeister Haag weiter.
Der Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Freiburg umfasst 102 Seiten und enthält aktuelle Daten zu allen wesentlichen Teilmärkten.
Wer Interesse hat, kann den Bericht ab sofort online https://www.freiburg.de/pb/1424099.html oder unter der E-Mail gutachterausschuss@stadt.freiburg.de bestellen. Der Ausschuss ist im Vermessungsamt (Berliner Allee 1) angesiedelt und erteilt Auskünfte (Immobilienmarktberichte, Bodenrichtwerte, Wertermittlung, Kaufpreissammlung) unter Tel. 0761/201-4234. |
