Mit einem Normenkontrollantrag beim Verwaltungsgerichtshof Mannheim hatte ein privater Eigentümer mehrerer Immobilien in Freiburg die gerichtliche Feststellung begehrt, dass die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Freiburg unwirksam ist. Diesen Antrag hat der Verwaltungsgerichtshof nun zurückgewiesen und festgestellt, dass diese Satzung rechtmäßig ist.
Durch das Zweckentfremdungsverbotsgesetz hat das Land BadenWürttemberg 2013 die Gemeinden ermächtigt, durch Satzung zu bestimmen, dass Wohnraum nur mit besonderer Genehmigung zu anderen Zwecken genutzt werden darf. Von dieser Ermächtigung hat Freiburg als erste Stadt in Baden-Württemberg Gebrauch gemacht und eine Zweckentfremdungssatzung erlassen, die zum 1. Februar 2014 in Kraft trat. Da ihre Geltungsdauer gesetzlich auf fünf Jahre beschränkt war, wurde zum 1. Februar 2019 eine neue Satzung beschlossen.
Mit seinem Normenkontrollantrag wendete sich der Kläger sowohl gegen die Satzung der Stadt Freiburg als auch gegen das zugrundeliegende Landesgesetz. Dabei machte er geltend, dass das Land keine Kompetenz für den Erlass eines solchen Gesetzes habe. Zudem verstoße es gegen Grundrechte, insbesondere das Grundrecht auf Eigentum.
Hinsichtlich der Satzung rügte der Kläger sowohl ihren Inhalt insgesamt als auch mehrere Einzelnormen. So sei beim Erlass der Satzung die erforderliche Ermittlung einer Wohnraummangellage unterblieben. Ein Mangel sei tatsächlich in Freiburg nicht gegeben. Zudem verstoße die in der Satzung festgesetzte Ausgleichszahlung von 2.500 Euro pro Quadratmeter gegen den Gleichheitsgrundsatz.
Mit dem nun vorliegenden Urteil wurden die Rügen des Klägers in vollem Umfang zurückgewiesen. Matthias Müller, Leiter des Freiburger Rechtsamts, freut sich: „Das Urteil ist wohnungspolitisch sehr bedeutsam. Wir haben an der Rechtmäßigkeit unserer Satzung zwar nie gezweifelt, aber das Verfahren war durchaus anspruchsvoll. Der VGH hat die Bedeutung der Sozialbindung des Eigentums hervorgehoben und unsere Rechtsauffassung auf 62 Seiten ohne Einschränkungen bestätigt“.
Der Verwaltungsgerichtshof sieht beim Landesgesetz und der städtischen Satzung keinen Verstoß gegen höherrangiges Recht. Im Urteil wird unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ausgeführt, dass es sich bei dem Verbot einer Zweckentfremdung um eine wirksame Beschränkung des Eigentums handelt. Ausdrücklich weist der VGH darauf hin, dass „die bloße Chance, aus dem Eigentum stets und ungeachtet der Interessen Anderer den maximalen Profit ziehen zu können, verfassungsrechtlich nicht geschützt“ ist. Zudem wird eine Wohnraummangellage in Freiburg vom Gericht ausdrücklich bejaht. Auch die Festsetzung der Ausgleichszahlung ist aus Sicht des VGH in Anbetracht der bekannt hohen Immobilienpreise nicht zu hoch erfolgt und somit im Ergebnis angemessen.
Die Stadt Freiburg sieht in dem Urteil eine Bestätigung ihrer Haltung in Sachen Zweckentfremdung und will am eingeschlagenen Kurs festhalten. Baubürgermeister Martin Haag: „Unsere Satzung ist als großer Erfolg für die Stadt anzusehen. Das zeigt sich auch daran, dass nach jüngsten Untersuchungen der Leerstand in Freiburg zurückgegangen ist. Eine der Ursache dafür ist sicherlich die Zweckentfremdungssatzung. Den Ausschlag gibt hier nicht die Zahl der Verstöße, sondern die Präventionswirkung, die von der Satzung ausgeht. Dank der Entscheidung des VGH können wir die bisherige Arbeit im Bereich der Zweckentfremdung konsequent fortsetzen.“
Ähnlich äußert sich Holger Ratzel, der Leiter des Baurechtsamts, das für die Umsetzung der Zweckentfremdungssatzung zuständig ist: „Nachdem die Wirksamkeit der Satzung gerichtlich bestätigt wurde, können wir nun mit noch mehr Rechtssicherheit gegen unerlaubte Zweckentfremdungen vorgehen.“
Auch Sabine Recker, Leiterin des Referates für bezahlbares Wohnen, zeigt sich erfreut: „Das Verbot der Zweckentfremdung ist zwar nur ein Baustein in der Gesamtkonzeption der Stadt zum Erhalt und zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Es ist aber ein sehr wichtiger Baustein. Daher ist es wichtig, dass der VGH die Rechtmäßigkeit der Satzung insgesamt klar bestätigt hat.“ |
