Prolixletter
Mittwoch, 25. November 2020
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Qualifizierter Mietspiegel 2021/22 fĂŒr Freiburg wird erstellt
Datenerhebung ist abgeschlossen und wird in den Gemeinderat eingebracht

Anstieg um durchschnittlich 4,7 Prozent pro Jahr ĂŒber vier Jahre hinweg

Es werden insgesamt 27 relevante Wohnwertmerkmale ausgewiesen

Zahlen unterstreichen Notwendigkeit stÀdtischer Wohnungspolitik

Die Datenerhebung und Auswertung fĂŒr den neuen qualifizierten Mietspiegel 2021/2022 fĂŒr Freiburg ist abgeschlossen. Alle vier Jahre muss der Mietspiegel neu erhoben werden, anhand einer reprĂ€sentativen Umfrage wird dann die durchschnittliche Nettokaltmiete ermittelt. Dabei zeigt sich, dass die Werte im Vergleich zu den Mietspiegeln der vergangenen Jahre stark gestiegen sind.

Die neu ermittelte durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen - unabhĂ€ngig von WohnflĂ€che, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen - liegt nach der Neuerhebung fĂŒr den Mietspiegel 2021/2022 bei 9,79 Euro pro Quadratmeter. Bei der Erhebung 2016 fĂŒr den Mietspiegel 2017/2018 lag sie bei 8,25 Euro pro Quadratmeter, bei der Fortschreibung des Zahlenwerks von 2019/20 lag der Wert bei 8,56 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg in vier Jahren von insgesamt 18,7 Prozent oder einer durchschnittlichen Steigerung von 4,7 Prozent pro Jahr seit der Erhebung im Jahr 2016.

Der Mietspiegel bildet die tatsĂ€chliche Marktsituation nach den gesetzlichen Vorgaben ab und er wird nach anerkannten wissenschaftlichen GrundsĂ€tzen erstellt. Diese Aufgabe hat ein externes Institut, F+B Forschung und Beratung fĂŒr Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, ĂŒbernommen. Der Prozess wird von einer paritĂ€tisch besetzten Arbeitsgruppe begleitet, in der stimmberechtigte Interessenvertreter und - vertreterinnen der Mieter- und VermieterverbĂ€nde sitzen. Justiz und Verwaltung nehmen beratend an den Sitzungen teil, ein anerkannter Mietrechtsexperte, Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Karlsruhe, moderiert die Arbeitsgruppe.

Die Zahlen kommen nicht ĂŒberraschend, die Nachfrage nach Wohnraum in Freiburg ist enorm, hinzukommen statistische Faktoren (siehe unten). „Die Ergebnisse im neuen Mietspiegel zeigen uns eindrĂŒcklich, wie wichtig es ist, dass die Stadt eine aktive Wohnungspolitik betreibt und ihren Einsatz noch verstĂ€rkt. Wir werden alle Möglichkeiten nutzen, um uns fĂŒr bezahlbare Mieten in Freiburg einzusetzen“, sagt FinanzbĂŒrgermeister Stefan Breiter.

Bezahlbares Wohnen ist ein Schwerpunkt der Stadtpolitik. Freiburg hat zuletzt mehrere Maßnahmen eingeleitet, um auf die Entwicklung des Mietmarkts zu reagieren und so das Gemeinwohl zu stĂ€rken. So wurde vom Gemeinderat jĂŒngst das Gesamtkonzept „Bezahlbar Wohnen 2030“ beschlossen. Mit der wohnungspolitischen Leitlinie soll der zentralen gesellschaftspolitischen Herausforderung in den nĂ€chsten Jahren begegnet werden. DarĂŒber hinaus ist das Programm „FSB 2030“ gestartet, eine Wohnbauoffensive der Freiburger Stadtbau, die im großen Stile bezahlbaren Wohnraum schafft.

Die jetzigen Zahlen aus dem Mietspiegel sind ein Abbild des Mietwohnungsmarktes in Freiburg. „Wichtig ist aber, dass mit dem genannten Betrag zunĂ€chst lediglich eine statistische und generalisierende Aussage ĂŒber die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen getroffen wird - unabhĂ€ngig von WohnflĂ€che, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen. Sie gibt keine Auskunft ĂŒber die zulĂ€ssige Miete in der konkreten Wohnung oder ĂŒber die zulĂ€ssige Mieterhöhung im Einzelfall. Die konkrete Miete fĂŒr eine Wohnung hĂ€ngt maßgeblich von den individuellen Wohnwertmerkmalen wie Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ab“, erklĂ€rt Thorsten HĂŒhn, Projektleiter fĂŒr die Erstellung des Mietspiegels vom beauftragten Institut F&B, Hamburg. Diese Wohnwertmerkmale können zu Zu- oder AbschlĂ€gen fĂŒhren.

Der große Sprung zwischen den Mietspiegeln von 2019/20 und 2021/22 ist maßgeblich durch die unterschiedliche Methodik der Berechnung zu erklĂ€ren. FĂŒr die Erstellung des Mietspiegels 2017/18 wurde im Jahr 2016 eine reprĂ€sentative Umfrage unter etwa 18.000 Haushalten vorgenommen. Der darauffolgende Mietspiegel 2019/20 wurde dann entsprechend der gesetzlichen Vorschriften anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Nach der aktuellen Gesetzeslage ist es erlaubt, einen Mietspiegel zwei Jahre nach der Erhebung mit dem allgemeinen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes fortzuschreiben. Der Verbraucherpreisindex bildet jedoch nicht spezifisch den Mietmarkt ab, sondern die gesamten Lebenshaltungskosten eines Durchschnittshaushalts. Das soll geĂ€ndert werden, in Zukunft soll eine Fortschreibung nur nach spezifischen Mietpreisindices möglich sein. Das Bundesgesetz dazu ist aber noch nicht in Kraft.

Ferner musste in der Auswertung der Befragung das VerhÀltnis der jeweiligen Vermietertypisierungen - Genossenschaften, FSB, private Vermieter, privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen - statistisch entsprechend der Marktanteile abgebildet werden, um Beeinflussungen des Ergebnisses durch ein unterschiedliches Antwortverhalten der einzelnen Vermietertypen zu vermeiden.

Die Arbeitsgruppe schlÀgt dem Gemeinderat die Anerkennung des erarbeiteten Mietspiegels durch Beschlussfassung vor. Die Entscheidung ist im Dezember 2020 vorgesehen.

Maßgeblich fĂŒr die Empfehlung der Arbeitsgruppe ist die Funktion des Mietspiegels: Mithilfe des Mietspiegels wird die ortsĂŒbliche Vergleichsmiete ermittelt. Der Mietspiegel ist ein transparentes Instrument, um die Fragen zu klĂ€ren, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf und wie viel Miete fĂŒr eine Wohnung verlangt werden kann. Ohne einen Mietspiegel mĂŒsste der Nachweis der ortsĂŒblichen Vergleichsmiete durch Gutachten oder Vergleichswohnungen gefĂŒhrt werden (vgl. § 558 a Abs. 2 BGB). Dieses Vorgehen bietet insbesondere fĂŒr die Mieterinnen und Mieter deutlich weniger Transparenz und VerlĂ€sslichkeit. Und es fĂŒhrt regelmĂ€ĂŸig zu einem höheren Aufwand, auch finanzieller Art, insbesondere fĂŒr die Mieterinnen und Mieter. Zudem ist der Mietspiegel unerlĂ€sslich fĂŒr die Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse.
 
Eintrag vom: 20.11.2020  




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