Datenerhebung ist abgeschlossen und wird in den Gemeinderat eingebracht
Anstieg um durchschnittlich 4,7 Prozent pro Jahr über vier Jahre hinweg
Es werden insgesamt 27 relevante Wohnwertmerkmale ausgewiesen
Zahlen unterstreichen Notwendigkeit städtischer Wohnungspolitik
Die Datenerhebung und Auswertung für den neuen qualifizierten Mietspiegel 2021/2022 für Freiburg ist abgeschlossen. Alle vier Jahre muss der Mietspiegel neu erhoben werden, anhand einer repräsentativen Umfrage wird dann die durchschnittliche Nettokaltmiete ermittelt. Dabei zeigt sich, dass die Werte im Vergleich zu den Mietspiegeln der vergangenen Jahre stark gestiegen sind.
Die neu ermittelte durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen - unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen - liegt nach der Neuerhebung für den Mietspiegel 2021/2022 bei 9,79 Euro pro Quadratmeter. Bei der Erhebung 2016 für den Mietspiegel 2017/2018 lag sie bei 8,25 Euro pro Quadratmeter, bei der Fortschreibung des Zahlenwerks von 2019/20 lag der Wert bei 8,56 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg in vier Jahren von insgesamt 18,7 Prozent oder einer durchschnittlichen Steigerung von 4,7 Prozent pro Jahr seit der Erhebung im Jahr 2016.
Der Mietspiegel bildet die tatsächliche Marktsituation nach den gesetzlichen Vorgaben ab und er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Diese Aufgabe hat ein externes Institut, F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, übernommen. Der Prozess wird von einer paritätisch besetzten Arbeitsgruppe begleitet, in der stimmberechtigte Interessenvertreter und - vertreterinnen der Mieter- und Vermieterverbände sitzen. Justiz und Verwaltung nehmen beratend an den Sitzungen teil, ein anerkannter Mietrechtsexperte, Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Karlsruhe, moderiert die Arbeitsgruppe.
Die Zahlen kommen nicht überraschend, die Nachfrage nach Wohnraum in Freiburg ist enorm, hinzukommen statistische Faktoren (siehe unten). „Die Ergebnisse im neuen Mietspiegel zeigen uns eindrücklich, wie wichtig es ist, dass die Stadt eine aktive Wohnungspolitik betreibt und ihren Einsatz noch verstärkt. Wir werden alle Möglichkeiten nutzen, um uns für bezahlbare Mieten in Freiburg einzusetzen“, sagt Finanzbürgermeister Stefan Breiter.
Bezahlbares Wohnen ist ein Schwerpunkt der Stadtpolitik. Freiburg hat zuletzt mehrere Maßnahmen eingeleitet, um auf die Entwicklung des Mietmarkts zu reagieren und so das Gemeinwohl zu stärken. So wurde vom Gemeinderat jüngst das Gesamtkonzept „Bezahlbar Wohnen 2030“ beschlossen. Mit der wohnungspolitischen Leitlinie soll der zentralen gesellschaftspolitischen Herausforderung in den nächsten Jahren begegnet werden. Darüber hinaus ist das Programm „FSB 2030“ gestartet, eine Wohnbauoffensive der Freiburger Stadtbau, die im großen Stile bezahlbaren Wohnraum schafft.
Die jetzigen Zahlen aus dem Mietspiegel sind ein Abbild des Mietwohnungsmarktes in Freiburg. „Wichtig ist aber, dass mit dem genannten Betrag zunächst lediglich eine statistische und generalisierende Aussage über die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen getroffen wird - unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen. Sie gibt keine Auskunft über die zulässige Miete in der konkreten Wohnung oder über die zulässige Mieterhöhung im Einzelfall. Die konkrete Miete für eine Wohnung hängt maßgeblich von den individuellen Wohnwertmerkmalen wie Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ab“, erklärt Thorsten Hühn, Projektleiter für die Erstellung des Mietspiegels vom beauftragten Institut F&B, Hamburg. Diese Wohnwertmerkmale können zu Zu- oder Abschlägen führen.
Der große Sprung zwischen den Mietspiegeln von 2019/20 und 2021/22 ist maßgeblich durch die unterschiedliche Methodik der Berechnung zu erklären. Für die Erstellung des Mietspiegels 2017/18 wurde im Jahr 2016 eine repräsentative Umfrage unter etwa 18.000 Haushalten vorgenommen. Der darauffolgende Mietspiegel 2019/20 wurde dann entsprechend der gesetzlichen Vorschriften anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Nach der aktuellen Gesetzeslage ist es erlaubt, einen Mietspiegel zwei Jahre nach der Erhebung mit dem allgemeinen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes fortzuschreiben. Der Verbraucherpreisindex bildet jedoch nicht spezifisch den Mietmarkt ab, sondern die gesamten Lebenshaltungskosten eines Durchschnittshaushalts. Das soll geändert werden, in Zukunft soll eine Fortschreibung nur nach spezifischen Mietpreisindices möglich sein. Das Bundesgesetz dazu ist aber noch nicht in Kraft.
Ferner musste in der Auswertung der Befragung das Verhältnis der jeweiligen Vermietertypisierungen - Genossenschaften, FSB, private Vermieter, privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen - statistisch entsprechend der Marktanteile abgebildet werden, um Beeinflussungen des Ergebnisses durch ein unterschiedliches Antwortverhalten der einzelnen Vermietertypen zu vermeiden.
Die Arbeitsgruppe schlägt dem Gemeinderat die Anerkennung des erarbeiteten Mietspiegels durch Beschlussfassung vor. Die Entscheidung ist im Dezember 2020 vorgesehen.
Maßgeblich für die Empfehlung der Arbeitsgruppe ist die Funktion des Mietspiegels: Mithilfe des Mietspiegels wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Der Mietspiegel ist ein transparentes Instrument, um die Fragen zu klären, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf und wie viel Miete für eine Wohnung verlangt werden kann. Ohne einen Mietspiegel müsste der Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Gutachten oder Vergleichswohnungen geführt werden (vgl. § 558 a Abs. 2 BGB). Dieses Vorgehen bietet insbesondere für die Mieterinnen und Mieter deutlich weniger Transparenz und Verlässlichkeit. Und es führt regelmäßig zu einem höheren Aufwand, auch finanzieller Art, insbesondere für die Mieterinnen und Mieter. Zudem ist der Mietspiegel unerlässlich für die Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse. |
